Программа комплексной реабилитации жилых домов массовой застройки первого поколения (на примере г. Тбилиси)

Предисловие

Жилищные функции являются основными, имманентными функциями городов. Если раньше под жилищем подразумевался только жилой дом или квартира, сегодня жилище является более обширным понятием, дефинированным в международной практике как “Хабитат” (Habitat), и включает в себя жилой дом/квартиру, жилую среду, примыкающую территорию, архитектурно–планировочные, инженерные, эстетические, социально–экономические и экологические аспекты.

Жилищные вопросы всегда считались основным составляющим государственной социальной и экономической политики. Так как сельское население более легко справлялось с жилищными вопросами, города вечно стояли перед существующими и постоянно возобновляющимися жилищными проблемами.

Новейшая история, настоятельно подчеркивает необходимость урегулирования жилищных вопросов городов. Период индустриализации, массовые миграционные процессы из сельских регионов в города в поисках работы, активное строительство заводов и фабрик поставили задачу быстрого обеспечения населения жилищем.

Рост городов требовал формирования таких систем жилищного сектора, которые бы обеспечили создание доступного и одновременно недорогого жилищного фонда – так сформировалось понятие индустриального/конвейерного жилья.

Массовое строительство индустриального жилья в Советском Союзе началось в 50-60-х годах XX века и приняло особые масштабы после известной речи тогдашнего Генерального секретаря Н. Хрущева: “Перед нами стоит проблема – дать людям побыстрее жилье... Примером может служить автомобильный конвейер. Так давайте по примеру машиностроителей, которые добились подобного результата, строить дома тоже с помощью конвейера и пользоваться квартирами по доступной цене”.

Исходя из простоты строительства таких жилых зданий, города Советского Союза вскоре покрылись пятиэтажными домами, без подвалов и чердаков, цокольных этажей и балконов, с совмещенным санузлом, кухней в 5 кв. метров и низким потолком.

Период строительства первых массовых домов охватил 1957-1968–е годы. В 1957-1966–е годы было построено 504 млн.кв. метров жилья, в том числе только в РСФСР, кроме Москвы и Ленинграда, было построено 23 901 сборных домов первого поколения, из которых к 1988 году 80% находились в неудовлетворительном состоянии. Идентичная ситуация наблюдается в других постсоветских городах, особенно в столицах, где было построено наибольшее количество домов первых массовых серий.

На сегодняшний день, во всем мире стоит проблема комплексной реабилитации первых массовых жилых домов, разрабатываются разные подходы для решения этого вопроса, в том числе, в зависимости от финансовых ресурсов стран/городов и от социальных, территориально–планировочных аспектов, каждый случай урегулирования вопроса решается целевыми программами.

Международная практика реабилитации городских районов, и особенно жилых зданий массовых серий, предусматривает внесение таких компонентов в жилую среду, которые не только повышают комфортность домов, но оздоравливают социальную, экономическую и экологическую среду, что содействует устойчивому развитию городских территорий и городов в целом.

Дома первых массовых серий в г. Тбилиси

Массовое строительство крупнопанельных жилых домов в советской Грузии началось в 50-60–е годы XX века, когда росло население городов и существующий жилой фонд не удовлетворял повышенный спрос на жилье. Под влияние этой тенденции особенно подпала столица страны – Тбилиси, где, в основном, строились крупнопанельные пятиэтажные дома типовых проектов. Особенно массово были застроены территории, считавшиеся в то время периферией Тбилиси, это районы: Сабуртало (конкретно – кварталы Важа Пшавела), Дигомский массив (Дигмис масиви) и Варкетили; а также застраивались наименее освоенные районы – например, Дидубе (Иллюстрация 1). На сегодняшний день эти районы включены общегородскую жизнь Тбилиси.

Наиболее распространенные серии типовых проектов, построенные в Тбилиси, были: №1–319C, №1г–450С, №1–464AС. Под каждой серией разрабатывались разные проекты, в основном рассчитанные на 7–балльную сейсмичность, с разными строительными материалами и вариациями проектирования первых этажей.[1] Первые дома, в основном, строились из кирпича, который позднее заменили крупные блоки и панели.

Интересно пересмотреть паспорта типовых проектов, разработанных в проектных институтах Грузии.[2] Паспорта детально описывают содержание проектов: строительный материал, конструктивное решение, вопросы инженерного оборудования, решение фасадов, количество квартир с указанием количества комнат, планы типового этажа с указанием площади, средняя жилая площадь и средняя полезная площадь, эксплуатационные показатели (Иллюстрация 2).

Необходимо отметить, что в ранних проектах массовых серий, большинство квартир, за исключением однокомнатных, проектировались без балконов.

Инженерное обеспечение жилых домов было разным – исходя из периодов проектирования. В ранних проектах (конец 1950-х и начало 1960-х) инженерное оборудование домов не включало такие значительные компоненты жилья, как телефон, радио, природный газ и т.д. Для представления картины развития коммунальной инфраструктуры в стране и конкретно в жилых домах можно сопоставить паспорта двух проектов, разработанных в разные периоды (Иллюстрация 3, стиль оригиналов сохранен).

В конце 60-х и в начале 70-х годов этажность типовых жилых домов поднялась до восьми, но планировка квартир не изменилась. В отличие от ранних проектов, выросла высота потолка, и все квартиры приобрели балконы. В жилых домах проектировали мусоропровод и лифт, подвалы проектировались на нижнем уровне, под уровнем земли.

Сегодня дома первых массовых серий в Тбилиси как в плане внешнего, так и внутреннего состояния находятся в кризисном положении. Помимо истечения короткого (25 лет) срока амортизации, ситуацию усугубляет состояние домов, в которых не проводились капитальные и текущие ремонтные работы. Ситуация еще больше осложнилась в 1992 году, после принятия Постановления Кабинета министров Республики Грузия №107 “О безвозмездной приватизации квартир в Республике Грузия”. Постановление оставило жителей амортизированных и ветхих домов лицом к лицу с проблемой, превратив их в собственников имущества, не имеющих опыта быть ими, и тем самым сбросило все обязанности со стороны государства/муниципалитета по отношению к аварийным жилым домам. Такая ситуация характерна почти для всех бывших стран социалистического лагеря, откуда и произошло понятие “бедных собственников” (“poor owners”) в международной практике.

Форма менеджмента жилых домов, которая с помощью создания товарищества собственников жилья подразумевает управление и решение вопросов общего имущества, в Грузии внедряется пока с трудом.

Состояние пятиэтажных жилых домов в разных районах Тбилиси различно. Некоторые дома находятся в очень тяжелом аварийном состоянии, а технические показатели других домов вполне удовлетворительны, что и позволяет провести реконструкционные работы. В исследуемом районе расположенные дома относятся к последней категории.

Подход к решению проблемы домов первых массовых серий может быть различен: от модернизации–реабилитации–реконструкции существующих домов до их сноса и новой застройки. Но в каждом случае решения вопроса первоначальной точкой отчета является социальный фактор – человек и его отношение к собственной жилой среде, его активное участие в процессах формирования пространства.

Исследуемая жилая группа

Для разработки программы реабилитации и модернизации домов первых массовых серий, был выбран VI квартал Важа Пшавела, с выделением жилой группы, расположенной вдоль улицы Кавтарадзе и объединяющий девять жилых пятиэтажных корпусов (Иллюстрация 4). [3]

Выбор территории был обусловлен следующими факторами:

Положительные стороны жилой группы

• относительная близость к центру города;
• хорошие транспортные связи и широкая улица с высокой пропускной способностью;
• пятиэтажная застройка, которая создает масштабную среду;
• сформировавшиеся социальные контакты, большая степень ощущения общины (community);
• удовлетворительная площадь придомовых территорий, что позволяет использовать их для разных функций, в том числе для общения, детских площадок и т.д.;
• большая степень озеленения дворов, особенно на фоне других районов города;
• сравнительно удовлетворительные санитарные условия, что обусловлено расположением мусоросборных бункеров вне корпусов.

Результаты социологического опроса населения

Для выявления отношения жителей к собственной жилой среде, дому и квартире, в исследуемом квартале был проведен социологический опрос с помощью оригинальной анкеты. Анкета содержала 3 блока, в которых были объединены тематические вопросы. Первый блок вопросов касался жилой группы, второй – жилого дома и третий – конкретной квартиры респондента. В конце анкеты были вопросы, касающиеся демографической структуры семьи респондента.

В каждом подъезде было опрошено по 5 семей, из которых 2 семьи на первом и последнем (пятом) этажах. В целом было опрошено 180 семей (из 540 семей).

Надо отметить, что, несмотря на неудовлетворительные жилищные условия, 96,7 процентам респондентов нравится жилой квартал (Диаграмма 1).

Диаграмма 1

Довольны ли вы тем местом, где вы живете?

Из полученных результатов можно предположить, что такое отношение жителей к кварталу объясняется удачно сложившейся транспортной и социальной структурой.

Для проведения реконструкционных работ большое значение имеет отношение жителей к той или иной характерной черте квартала. С этой точки зрения было интересно выявить отношение населения к планировочной и социальной среде собственного жилого квартала. На вопрос “Что вы цените в вашем районе” ответы распределились следующим образом (Диаграмма 2):

Диаграмма 2

Что вы цените в вашем квартале?

Как видно из результатов, большая часть опрошенных придает значение хорошим социальным контактам. Также, исходя из удобных транспортных связей с центром города, исследуемый район интегрирован в общую городскую жизнь и не воспринимается жителями как периферийный, несмотря на его географическое расположение.

Разработка реконструкционных программ предлагает альтернативный выбор жильцам района, в том числе жилище в другом районе и/или денежную компенсацию. С помощью следующего вопроса, для составления реабилитационной программы, мы постарались выяснить, при каких условиях согласны жители на переезд (Диаграмма 3).

Диаграмма 3

Собираетесь ли вы переезжать из этого района?

Как видно из результатов, население не собирается переезжать из района, в частности, предпочитает жить в этом же районе, но в квартирах других, улучшенных проектов. Интересно подчеркнуть, что, как это очень часто встречается в районах, подлежащих реконструкции, ни один респондент не указал на собственные условия для переезда из района.

Известно, что престижность городских районов тесно связана и определяется несколькими социально–экономическими и градостроительными факторами. Восприятие престижности очень важно для отношения жителей к собственной жилой среде. На какую ступень в иерархичной системе престижности ставит население собственный жилой район, видно из следующих результатов:

Диаграмма 4

Как вы оцениваете престижность вашего района?

Из полученных результатов видна реальная оценка жителей собственного района, по которой исследуемый район не относится к районам большой престижности. Согласно оценке жителей города Тбилиси, в ранжировке по престижности районов Тбилиси, кварталы Важа Пшавела находятся на восьмой позиции из 33-х.[4]

В отношении жителей к собственной жилой среде большую роль играет чувство безопасности, защищенности и интегрированности. С этой точки зрения, интересны следующие данные.

Диаграмма 5

На какой территории чувствуете себя как дома?

По результатам, можно предположить, что большая часть опрошенных хорошо чувствует себя на известных/знакомых территориях (центральные районы) и также в собственной жилой группе. Интересно сравнить эти данные с данными социологического опроса других районов города, проводящихся в рамках разных проектов.[5] В рамках первого проекта были опрошены жители следующих районов г. Тбилиси: 1. Мтацминда; 2. Вера; 3. Ваке; 4. Сабуртало (проспект Важа Пшавела); 5. Мухиани; 6. Навтлуги. В рамках второго проекта были опрошены жители района Авлабари.[6]

Согласно результатам опроса, ощущение населением безопасности и защищенности тесно связанно с территориально–планировочными аспектами. Например, в Мухиани большая часть опрошенных комфортно чувствует себя только в собственной квартире, в то время как противоположная картина выявляется в исторически сложившихся, центральных районах.

Многофункциональный характер районов городских территорий особенно важен с точки зрения социальной интеграции. И одновременно , реализация разнообразных функций в жилых районах служит повышению активности и престижности района. Перед проблемой “спальных районов” стоят многие города мира, в том числе мегаполисы. Одним из выходов в таких ситуациях является перепланировка спальных районов в многофункциональные районы.

С этой точки зрения был сформулирован следующий вопрос:

Диаграмма 6

Какие объекты вы бы желали видеть вблизи вашего дома?

Как видно из результатов, жители больше всего нуждаются в спортивных площадках (55%), а также в разных сервисных и торговых объектах. Результаты социологического опроса населения представляют очень важную предпосылку для успешной планировки и реализации программ модернизации и реабилитации жилой группы.

Следующие данные очень интересны для успешной реализации программы модернизации.

Диаграмма 7

Какие проблемы беспокоят вас в вашей жилой среде? (Иерархия проблем)

Как и ожидалось, недостаточная площадь и планировка квартир является самой большой проблемой респондентов. Большая часть опрошенных недовольна отсутствием общественного пространства. В иерархии проблем значительное место занимают экологические вопросы (бездомные собаки, шум, бытовой мусор). Социальные проблемы и вопросы территориальной интеграции беспокоят малый процент опрошенных, что вполне объяснимо, учитывая показатели исследуемого района.

Характеристика жилой группы

Из комплексного исследования жилой группы выявилась ее роль в социальной и планировочной структуре города.

В планировочном восприятии города большую роль играет отношение жителей к собственной среде.

Одной из главных сторон микроквартала является его значение для жителей. Несмотря на то, что кварталы Важа-Пшавела географически не являются центром города (что на сегодняшний день определяет престижность) и в некоторых случаях воспринимаются как периферийный район, население не собирается переезжать даже в престижные районы города.

Для создания полного портрета микроквартала важным фактором является состояние рынка жилья в г. Тбилиси. Надо отметить, что цены на недвижимость в исследуемом микроквартале не соответствуют ценам, характерным для периферийных районов города, и более того, мало отличаются от цен на недвижимость в центральных районах Тбилиси.

Исходя из вышеупомянутых факторов, территорию жилой группы можно причислить к числу прилегающих к центру районов, с большим потенциалом развития и реконструкции.

Отдельно можно выделить социальную структуру микроквартала. Известно, что периферийные районы города застраивались с целью удовлетворения потребностей в жилье мигрированного сельского населения, и большая часть из этих районов ассоциируется с местом жительства населения с низкими доходами. В отличие от этих районов, социальная структура кварталов Важа Пшавела, в основном, представлена средним социальным классом.

Положительной стороной микроквартала можно считать антропоморфный масштаб застройки. Также надо выделить большие придомовые территории между корпусами, которые подверглись хаотичному освоению и переделыванию их под индивидуальные автостоянки.

Надо отметить также, что волна пристроек и надстроек 90–х годов прошлого века не коснулась жилой группы – сегодня ни один жилой дом не имеет единую, комплексную пристройку, но нередки случаи индивидуальной пристройки (что небезопасно с технической точки зрения, не говоря уже о художественной и эстетической стороне).

На основе исследования выявились следующие проблемы жилой группы:

• Изолированность жилой группы от остальных, более интегрированных микрокварталов VI квартала Важа Пшавела, что создает фон отчужденности.
• Расположение микроквартала вдоль активной и шумной улицы, что, наряду с экологическими проблемами (шум, пыль, загрязнение воздуха), вызывает дискомфорт.
• Нерациональная планировка и использование территории и пространства, что выражается в низкой плотности, монофункциональности, отсутствии общественного пространства (К–1=0.5; К–2=1.8).[7]
• Отсутствие маленьких скверов и детских площадок.
• Игнорирование проблем инвалидов в архитектурно–планировочной структуре микроквартала.
• Удручающий архитектурно–художественный вид корпусов.
• Амортизированные дома – устаревшие во всех смыслах хрущевки.
• Примеры хаотичных и индивидуальных пристроек (Иллюстрация 5).
• Примеры хаотичного осваивания дворов (гаражи и/или стоянки) (Иллюстрация 6).
• Технические проблемы домов: устаревшие конструкции, высокая степень теплопотери, аварийные крыши, устаревшее инженерное оборудование.
• Острота проблемы водоснабжения, особенно на последних этажах.
• Дискомфортная ориентация жилых корпусов.
• Дискомфортные квартиры, с низким потолком, без вспомогательных площадей.
• Пассивная роль жителей в процессах участия в решении градостроительных и планировочных вопросов.

Для решения проблем в жилой группе и для повышения уровня жизни (что и включает в себя повышение активности и престижности жилой группы) является ее комплексная реабилитация и модернизация, что включает:

• Архитектурно–планировочное решение.
• Вопросы функциональности и инфраструктуры.
• Технические и конструкционные вопросы.
• Финансовая и экономическая сторона программы.
• Социальные и экологические вопросы.

Рекомендации

Исходя из исследования и анализа материалов, разработаны рекомендации для разных структур, которые имеют, с одной стороны, общий характер, а с другой, ориентированы на конкретную жилую группу.

Государственные/муниципальные структуры:

Необходимо разработать государственную и муниципальную жилищную политику, где будет определена проблематика жилых домов первых массовых серий.

Необходимо создание нормативной базы для урегулирования жилищных вопросов.

Для стимулирования реабилитации имеющегося жилого фонда и создания нового в городах страны, необходимо разработать разные краткосрочные и долгосрочные программы.

Для структур, участвующих в реабилитационных процессах жилого сектора, необходимо разработать гибкую и либеральную налоговую политику.

Вследствие комплексности и многосекторности жилищных вопросов рекомендуется создание единого государственного жилищного агентства как координатора разных структур, который будет заниматься исследованием, анализом и разработкой разных целевых программ.

На центральном уровне необходимо создание единой информационной базы жилищного сектора страны.

На муниципальном уровне необходимо создание и ведение статистики жилого фонда, с учетом современных индикаторов.

Необходима разработка муниципальных целевых программ для решения проблем в жилищном секторе (например, социальное жилье, программа реабилитации домов первых массовых застроек, реновация аварийного жилого фонда, решение вопросов незавершенного строительства и т.д.).

Обязательно вести статистику социально незащищенных семей, живущих в аварийных домах, возобновить систему очередей на квартиру для получения муниципального социального жилья в рамках социальной нормы.

Для проведения реконструкционных работ, а также в условиях кризисных ситуаций (в том числе экомигранты, стихийные бедствия) необходимо создание временного маневренного фонда жилья.

На государственном и муниципальном уровне в целях привлечения внебюджетных средств рекомендовано создание форм общественно–частного сотрудничества для решения жилищных вопросов (Public–Private Partnership).

Государственный департамент статистики:

Во время проведения статистики городов необходимо создание и ведение единой государственной и муниципальной статистики жилищного сектора.

Во время калькуляции прожиточного минимума обязательно включить коммунальные расходы (вода, электричество, природный газ и т.д.).

Частный сектор, другие структуры, занимающиеся реконструкционно–реабилитационными вопросами:

Во время реконструкционных работ или новых строительств необходимо учитывать в архитектурно–планировочной среде проблемы инвалидов и людей с ограниченными возможностями.

Во время реабилитации домов первых массовых серий следует обратить внимание на технические и инженерные вопросы, среди которых большое значение имеет сокращение теплопотерь с использованием современных материалов.

Модельный проект–идея архитектурно–планировочной реконструкции

Идея проекта реконструкции базируется на улучшении социально–экономической ситуации в жилой группе архитектурно–планировочными методами.

Идея реконструкции предусматривает повышение плотности существующей застройки с помощью настройки над корпусами. Большие придомовые территории и принадлежность жилой группы к жилой зоне застройки средней интенсивности (жз-3)[8] дают возможность уплотнения территории жилой группы без нарушения масштаба, вполне реально надстроить два этажа и один мансардный этаж к существующим корпусам. Такое решение, при учете каждого корпуса, дает дополнительные 24 квартиры (в случае решения отдать мансарды под жилище молодежи и студентам, с помощью уменьшения площади квартир, не нарушая санитарно-гигиенических требований, возможно прибавление количества квартир).

Реконструкционные работы предусматривают вместо трех квартир перепланировать две на площадке, после чего в корпусах не останется однокомнатных квартир. Также, исходя из коэффициента застройки, рекомендуется пристройка к существующим корпусам дополнительной площади: со стороны лоджий – 5 метров и со стороны спальных комнат – 2 метра. Пристройка и перепланировка этажей дает возможность осуществить современную и комфортную планировку квартир. При помощи такого решения планировки, каждая квартира приобретает балкон и возможность двухстороннего проветривания.

Согласно архитектурно–планировочной модернизации, предполагается освобождение первых этажей, расположенных вдоль улицы, от жилых функций и придание им другого, разнопланового значения. Например, в одном корпусе будет расположен спортивный зал, в другом – сервис–центр и т.д. Одновременно, при случае создания кондоминиумов, эти помещения могут быть собственностью жителей и управляться по их усмотрению.

Планировка придомовых территорий в первую очередь подразумевает снос произвольных автостоянок (предложения компенсации владельцам) и превращение этих территорий в общественные места для встреч, отдыха и детских площадок. Что касается гаражей, они будут перенесены на примыкающие территории на общую автостоянку.

Реабилитация художественного образа жилой группы подразумевает окрашивание фасадов домов в тот или иной цвет, увеличение оконных проемов и устройство вестибюльного пространства с помощью современных материалов перекрытия.

Предложенная реабилитационная программа представляет собой одну из альтернатив реконструкционного решения жилой группы. Предложенный вариант связан с меньшими затратами, но рассчитан на улучшение общего архитектурного образа жилой группы и повышение качества жилья.

Библиография

Гербурт–Гейбович А.А. Оценка климата для типового проектирования жилищ. Ленинград: Гидрометеорологическое издательство, 1971.

Справочник проектировщика. Москва: Стройиздат, 1978.

Техническая инвентаризация основных фондов жилищно–коммунального хозяйства. Москва: Стройиздат, 1978.

Рекомендации по модернизации пятиэтажных жилых домов массовых серий типовых проектов. Госстрой СССР. Москва, 1986.

Жилище 2000. Организационные и технико–экономические проблемы. Москва: Стройиздат, 1988.

"Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 года". ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 02.07.2002 N 494–ПП (ред. от 22.04.2003).

"О реализации в 2003 году подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" в составе федеральной целевой программы "Жилище" на 2002–2010 годы". Приказ Госстроя РФ от 25 декабря 2002 г. № 309.

"О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002–2010 годы". Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 .

"О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно–коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 – 2010 годы". Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797.

Homeownership, Community Interactions and Segregation. Karla Hoff, The World Bank, 2004.

Urban Indicators Toolkit – a guide for Istanbul + 5.