Предисловие

Жилищные функции являются основными, имманентными функциями городов. Если раньше под жилищем подразумевался только жилой дом или квартира, сегодня жилище является более обширным понятием, дефинированным в международной практике как “Хабитат” (Habitat), и включает в себя жилой дом/квартиру, жилую среду, примыкающую территорию, архитектурно–планировочные, инженерные, эстетические, социально–экономические и экологические аспекты.

Жилищные вопросы всегда считались основным составляющим государственной социальной и экономической политики. Так как сельское население более легко справлялось с жилищными вопросами, города вечно стояли перед существующими и постоянно возобновляющимися жилищными проблемами.

Новейшая история, настоятельно подчеркивает необходимость урегулирования жилищных вопросов городов. Период индустриализации, массовые миграционные процессы из сельских регионов в города в поисках работы, активное строительство заводов и фабрик поставили задачу быстрого обеспечения населения жилищем.

Рост городов требовал формирования таких систем жилищного сектора, которые бы обеспечили создание доступного и одновременно недорогого жилищного фонда – так сформировалось понятие индустриального/конвейерного жилья.

Массовое строительство индустриального жилья в Советском Союзе началось в 50-60-х годах XX века и приняло особые масштабы после известной речи тогдашнего Генерального секретаря Н. Хрущева: “Перед нами стоит проблема – дать людям побыстрее жилье... Примером может служить автомобильный конвейер. Так давайте по примеру машиностроителей, которые добились подобного результата, строить дома тоже с помощью конвейера и пользоваться квартирами по доступной цене”.

Исходя из простоты строительства таких жилых зданий, города Советского Союза вскоре покрылись пятиэтажными домами, без подвалов и чердаков, цокольных этажей и балконов, с совмещенным санузлом, кухней в 5 кв. метров и низким потолком.

Период строительства первых массовых домов охватил 1957-1968–е годы. В 1957-1966–е годы было построено 504 млн.кв. метров жилья, в том числе только в РСФСР, кроме Москвы и Ленинграда, было построено 23 901 сборных домов первого поколения, из которых к 1988 году 80% находились в неудовлетворительном состоянии. Идентичная ситуация наблюдается в других постсоветских городах, особенно в столицах, где было построено наибольшее количество домов первых массовых серий.

На сегодняшний день, во всем мире стоит проблема комплексной реабилитации первых массовых жилых домов, разрабатываются разные подходы для решения этого вопроса, в том числе, в зависимости от финансовых ресурсов стран/городов и от социальных, территориально–планировочных аспектов, каждый случай урегулирования вопроса решается целевыми программами.

Международная практика реабилитации городских районов, и особенно жилых зданий массовых серий, предусматривает внесение таких компонентов в жилую среду, которые не только повышают комфортность домов, но оздоравливают социальную, экономическую и экологическую среду, что содействует устойчивому развитию городских территорий и городов в целом.

Дома первых массовых серий в г. Тбилиси

Массовое строительство крупнопанельных жилых домов в советской Грузии началось в 50-60–е годы XX века, когда росло население городов и существующий жилой фонд не удовлетворял повышенный спрос на жилье. Под влияние этой тенденции особенно подпала столица страны – Тбилиси, где, в основном, строились крупнопанельные пятиэтажные дома типовых проектов. Особенно массово были застроены территории, считавшиеся в то время периферией Тбилиси, это районы: Сабуртало (конкретно – кварталы Важа Пшавела), Дигомский массив (Дигмис масиви) и Варкетили; а также застраивались наименее освоенные районы – например, Дидубе (Иллюстрация 1). На сегодняшний день эти районы включены общегородскую жизнь Тбилиси.

Наиболее распространенные серии типовых проектов, построенные в Тбилиси, были: №1–319C, №1г–450С, №1–464AС. Под каждой серией разрабатывались разные проекты, в основном рассчитанные на 7–балльную сейсмичность, с разными строительными материалами и вариациями проектирования первых этажей.[1] Первые дома, в основном, строились из кирпича, который позднее заменили крупные блоки и панели.

Интересно пересмотреть паспорта типовых проектов, разработанных в проектных институтах Грузии.[2] Паспорта детально описывают содержание проектов: строительный материал, конструктивное решение, вопросы инженерного оборудования, решение фасадов, количество квартир с указанием количества комнат, планы типового этажа с указанием площади, средняя жилая площадь и средняя полезная площадь, эксплуатационные показатели (Иллюстрация 2).

Необходимо отметить, что в ранних проектах массовых серий, большинство квартир, за исключением однокомнатных, проектировались без балконов.

Инженерное обеспечение жилых домов было разным – исходя из периодов проектирования. В ранних проектах (конец 1950-х и начало 1960-х) инженерное оборудование домов не включало такие значительные компоненты жилья, как телефон, радио, природный газ и т.д. Для представления картины развития коммунальной инфраструктуры в стране и конкретно в жилых домах можно сопоставить паспорта двух проектов, разработанных в разные периоды (Иллюстрация 3, стиль оригиналов сохранен).

В конце 60-х и в начале 70-х годов этажность типовых жилых домов поднялась до восьми, но планировка квартир не изменилась. В отличие от ранних проектов, выросла высота потолка, и все квартиры приобрели балконы. В жилых домах проектировали мусоропровод и лифт, подвалы проектировались на нижнем уровне, под уровнем земли.

Сегодня дома первых массовых серий в Тбилиси как в плане внешнего, так и внутреннего состояния находятся в кризисном положении. Помимо истечения короткого (25 лет) срока амортизации, ситуацию усугубляет состояние домов, в которых не проводились капитальные и текущие ремонтные работы. Ситуация еще больше осложнилась в 1992 году, после принятия Постановления Кабинета министров Республики Грузия №107 “О безвозмездной приватизации квартир в Республике Грузия”. Постановление оставило жителей амортизированных и ветхих домов лицом к лицу с проблемой, превратив их в собственников имущества, не имеющих опыта быть ими, и тем самым сбросило все обязанности со стороны государства/муниципалитета по отношению к аварийным жилым домам. Такая ситуация характерна почти для всех бывших стран социалистического лагеря, откуда и произошло понятие “бедных собственников” (“poor owners”) в международной практике.

Форма менеджмента жилых домов, которая с помощью создания товарищества собственников жилья подразумевает управление и решение вопросов общего имущества, в Грузии внедряется пока с трудом.

Состояние пятиэтажных жилых домов в разных районах Тбилиси различно. Некоторые дома находятся в очень тяжелом аварийном состоянии, а технические показатели других домов вполне удовлетворительны, что и позволяет провести реконструкционные работы. В исследуемом районе расположенные дома относятся к последней категории.

Подход к решению проблемы домов первых массовых серий может быть различен: от модернизации–реабилитации–реконструкции существующих домов до их сноса и новой застройки. Но в каждом случае решения вопроса первоначальной точкой отчета является социальный фактор – человек и его отношение к собственной жилой среде, его активное участие в процессах формирования пространства.

Исследуемая жилая группа

Для разработки программы реабилитации и модернизации домов первых массовых серий, был выбран VI квартал Важа Пшавела, с выделением жилой группы, расположенной вдоль улицы Кавтарадзе и объединяющий девять жилых пятиэтажных корпусов (Иллюстрация 4). [3]

Выбор территории был обусловлен следующими факторами:

Положительные стороны жилой группы

• относительная близость к центру города;
• хорошие транспортные связи и широкая улица с высокой пропускной способностью;
• пятиэтажная застройка, которая создает масштабную среду;
• сформировавшиеся социальные контакты, большая степень ощущения общины (community);
• удовлетворительная площадь придомовых территорий, что позволяет использовать их для разных функций, в том числе для общения, детских площадок и т.д.;
• большая степень озеленения дворов, особенно на фоне других районов города;
• сравнительно удовлетворительные санитарные условия, что обусловлено расположением мусоросборных бункеров вне корпусов.

Результаты социологического опроса населения

Для выявления отношения жителей к собственной жилой среде, дому и квартире, в исследуемом квартале был проведен социологический опрос с помощью оригинальной анкеты. Анкета содержала 3 блока, в которых были объединены тематические вопросы. Первый блок вопросов касался жилой группы, второй – жилого дома и третий – конкретной квартиры респондента. В конце анкеты были вопросы, касающиеся демографической структуры семьи респондента.

В каждом подъезде было опрошено по 5 семей, из которых 2 семьи на первом и последнем (пятом) этажах. В целом было опрошено 180 семей (из 540 семей).

Надо отметить, что, несмотря на неудовлетворительные жилищные условия, 96,7 процентам респондентов нравится жилой квартал (Диаграмма 1).

Диаграмма 1

Довольны ли вы тем местом, где вы живете?

Из полученных результатов можно предположить, что такое отношение жителей к кварталу объясняется удачно сложившейся транспортной и социальной структурой.

Для проведения реконструкционных работ большое значение имеет отношение жителей к той или иной характерной черте квартала. С этой точки зрения было интересно выявить отношение населения к планировочной и социальной среде собственного жилого квартала. На вопрос “Что вы цените в вашем районе” ответы распределились следующим образом (Диаграмма 2):

Диаграмма 2

Что вы цените в вашем квартале?

Как видно из результатов, большая часть опрошенных придает значение хорошим социальным контактам. Также, исходя из удобных транспортных связей с центром города, исследуемый район интегрирован в общую городскую жизнь и не воспринимается жителями как периферийный, несмотря на его географическое расположение.

Разработка реконструкционных программ предлагает альтернативный выбор жильцам района, в том числе жилище в другом районе и/или денежную компенсацию. С помощью следующего вопроса, для составления реабилитационной программы, мы постарались выяснить, при каких условиях согласны жители на переезд (Диаграмма 3).

Диаграмма 3

Собираетесь ли вы переезжать из этого района?

Как видно из результатов, население не собирается переезжать из района, в частности, предпочитает жить в этом же районе, но в квартирах других, улучшенных проектов. Интересно подчеркнуть, что, как это очень часто встречается в районах, подлежащих реконструкции, ни один респондент не указал на собственные условия для переезда из района.

Известно, что престижность городских районов тесно связана и определяется несколькими социально–экономическими и градостроительными факторами. Восприятие престижности очень важно для отношения жителей к собственной жилой среде. На какую ступень в иерархичной системе престижности ставит население собственный жилой район, видно из следующих результатов:

Диаграмма 4

Как вы оцениваете престижность вашего района?

Из полученных результатов видна реальная оценка жителей собственного района, по которой исследуемый район не относится к районам большой престижности. Согласно оценке жителей города Тбилиси, в ранжировке по престижности районов Тбилиси, кварталы Важа Пшавела находятся на восьмой позиции из 33-х.[4]

В отношении жителей к собственной жилой среде большую роль играет чувство безопасности, защищенности и интегрированности. С этой точки зрения, интересны следующие данные.

Диаграмма 5

На какой территории чувствуете себя как дома?

По результатам, можно предположить, что большая часть опрошенных хорошо чувствует себя на известных/знакомых территориях (центральные районы) и также в собственной жилой группе. Интересно сравнить эти данные с данными социологического опроса других районов города, проводящихся в рамках разных проектов.[5] В рамках первого проекта были опрошены жители следующих районов г. Тбилиси: 1. Мтацминда; 2. Вера; 3. Ваке; 4. Сабуртало (проспект Важа Пшавела); 5. Мухиани; 6. Навтлуги. В рамках второго проекта были опрошены жители района Авлабари.[6]

Согласно результатам опроса, ощущение населением безопасности и защищенности тесно связанно с территориально–планировочными аспектами. Например, в Мухиани большая часть опрошенных комфортно чувствует себя только в собственной квартире, в то время как противоположная картина выявляется в исторически сложившихся, центральных районах.

Многофункциональный характер районов городских территорий особенно важен с точки зрения социальной интеграции. И одновременно , реализация разнообразных функций в жилых районах служит повышению активности и престижности района. Перед проблемой “спальных районов” стоят многие города мира, в том числе мегаполисы. Одним из выходов в таких ситуациях является перепланировка спальных районов в многофункциональные районы.

С этой точки зрения был сформулирован следующий вопрос:

Диаграмма 6

Какие объекты вы бы желали видеть вблизи вашего дома?

Как видно из результатов, жители больше всего нуждаются в спортивных площадках (55%), а также в разных сервисных и торговых объектах. Результаты социологического опроса населения представляют очень важную предпосылку для успешной планировки и реализации программ модернизации и реабилитации жилой группы.

Следующие данные очень интересны для успешной реализации программы модернизации.

Диаграмма 7

Какие проблемы беспокоят вас в вашей жилой среде? (Иерархия проблем)

Как и ожидалось, недостаточная площадь и планировка квартир является самой большой проблемой респондентов. Большая часть опрошенных недовольна отсутствием общественного пространства. В иерархии проблем значительное место занимают экологические вопросы (бездомные собаки, шум, бытовой мусор). Социальные проблемы и вопросы территориальной интеграции беспокоят малый процент опрошенных, что вполне объяснимо, учитывая показатели исследуемого района.

Характеристика жилой группы

Из комплексного исследования жилой группы выявилась ее роль в социальной и планировочной структуре города.

В планировочном восприятии города большую роль играет отношение жителей к собственной среде.

Одной из главных сторон микроквартала является его значение для жителей. Несмотря на то, что кварталы Важа-Пшавела географически не являются центром города (что на сегодняшний день определяет престижность) и в некоторых случаях воспринимаются как периферийный район, население не собирается переезжать даже в престижные районы города.

Для создания полного портрета микроквартала важным фактором является состояние рынка жилья в г. Тбилиси. Надо отметить, что цены на недвижимость в исследуемом микроквартале не соответствуют ценам, характерным для периферийных районов города, и более того, мало отличаются от цен на недвижимость в центральных районах Тбилиси.

Исходя из вышеупомянутых факторов, территорию жилой группы можно причислить к числу прилегающих к центру районов, с большим потенциалом развития и реконструкции.

Отдельно можно выделить социальную структуру микроквартала. Известно, что периферийные районы города застраивались с целью удовлетворения потребностей в жилье мигрированного сельского населения, и большая часть из этих районов ассоциируется с местом жительства населения с низкими доходами. В отличие от этих районов, социальная структура кварталов Важа Пшавела, в основном, представлена средним социальным классом.

Положительной стороной микроквартала можно считать антропоморфный масштаб застройки. Также надо выделить большие придомовые территории между корпусами, которые подверглись хаотичному освоению и переделыванию их под индивидуальные автостоянки.

Надо отметить также, что волна пристроек и надстроек 90–х годов прошлого века не коснулась жилой группы – сегодня ни один жилой дом не имеет единую, комплексную пристройку, но нередки случаи индивидуальной пристройки (что небезопасно с технической точки зрения, не говоря уже о художественной и эстетической стороне).

На основе исследования выявились следующие проблемы жилой группы:

• Изолированность жилой группы от остальных, более интегрированных микрокварталов VI квартала Важа Пшавела, что создает фон отчужденности.
• Расположение микроквартала вдоль активной и шумной улицы, что, наряду с экологическими проблемами (шум, пыль, загрязнение воздуха), вызывает дискомфорт.
• Нерациональная планировка и использование территории и пространства, что выражается в низкой плотности, монофункциональности, отсутствии общественного пространства (К–1=0.5; К–2=1.8).[7]
• Отсутствие маленьких скверов и детских площадок.
• Игнорирование проблем инвалидов в архитектурно–планировочной структуре микроквартала.
• Удручающий архитектурно–художественный вид корпусов.
• Амортизированные дома – устаревшие во всех смыслах хрущевки.
• Примеры хаотичных и индивидуальных пристроек (Иллюстрация 5).
• Примеры хаотичного осваивания дворов (гаражи и/или стоянки) (Иллюстрация 6).
• Технические проблемы домов: устаревшие конструкции, высокая степень теплопотери, аварийные крыши, устаревшее инженерное оборудование.
• Острота проблемы водоснабжения, особенно на последних этажах.
• Дискомфортная ориентация жилых корпусов.
• Дискомфортные квартиры, с низким потолком, без вспомогательных площадей.
• Пассивная роль жителей в процессах участия в решении градостроительных и планировочных вопросов.

Для решения проблем в жилой группе и для повышения уровня жизни (что и включает в себя повышение активности и престижности жилой группы) является ее комплексная реабилитация и модернизация, что включает:

• Архитектурно–планировочное решение.
• Вопросы функциональности и инфраструктуры.
• Технические и конструкционные вопросы.
• Финансовая и экономическая сторона программы.
• Социальные и экологические вопросы.

Рекомендации

Исходя из исследования и анализа материалов, разработаны рекомендации для разных структур, которые имеют, с одной стороны, общий характер, а с другой, ориентированы на конкретную жилую группу.

Государственные/муниципальные структуры:

Необходимо разработать государственную и муниципальную жилищную политику, где будет определена проблематика жилых домов первых массовых серий.

Необходимо создание нормативной базы для урегулирования жилищных вопросов.

Для стимулирования реабилитации имеющегося жилого фонда и создания нового в городах страны, необходимо разработать разные краткосрочные и долгосрочные программы.

Для структур, участвующих в реабилитационных процессах жилого сектора, необходимо разработать гибкую и либеральную налоговую политику.

Вследствие комплексности и многосекторности жилищных вопросов рекомендуется создание единого государственного жилищного агентства как координатора разных структур, который будет заниматься исследованием, анализом и разработкой разных целевых программ.

На центральном уровне необходимо создание единой информационной базы жилищного сектора страны.

На муниципальном уровне необходимо создание и ведение статистики жилого фонда, с учетом современных индикаторов.

Необходима разработка муниципальных целевых программ для решения проблем в жилищном секторе (например, социальное жилье, программа реабилитации домов первых массовых застроек, реновация аварийного жилого фонда, решение вопросов незавершенного строительства и т.д.).

Обязательно вести статистику социально незащищенных семей, живущих в аварийных домах, возобновить систему очередей на квартиру для получения муниципального социального жилья в рамках социальной нормы.

Для проведения реконструкционных работ, а также в условиях кризисных ситуаций (в том числе экомигранты, стихийные бедствия) необходимо создание временного маневренного фонда жилья.

На государственном и муниципальном уровне в целях привлечения внебюджетных средств рекомендовано создание форм общественно–частного сотрудничества для решения жилищных вопросов (Public–Private Partnership).

Государственный департамент статистики:

Во время проведения статистики городов необходимо создание и ведение единой государственной и муниципальной статистики жилищного сектора.

Во время калькуляции прожиточного минимума обязательно включить коммунальные расходы (вода, электричество, природный газ и т.д.).

Частный сектор, другие структуры, занимающиеся реконструкционно–реабилитационными вопросами:

Во время реконструкционных работ или новых строительств необходимо учитывать в архитектурно–планировочной среде проблемы инвалидов и людей с ограниченными возможностями.

Во время реабилитации домов первых массовых серий следует обратить внимание на технические и инженерные вопросы, среди которых большое значение имеет сокращение теплопотерь с использованием современных материалов.

Модельный проект–идея архитектурно–планировочной реконструкции

Идея проекта реконструкции базируется на улучшении социально–экономической ситуации в жилой группе архитектурно–планировочными методами.

Идея реконструкции предусматривает повышение плотности существующей застройки с помощью настройки над корпусами. Большие придомовые территории и принадлежность жилой группы к жилой зоне застройки средней интенсивности (жз-3)[8] дают возможность уплотнения территории жилой группы без нарушения масштаба, вполне реально надстроить два этажа и один мансардный этаж к существующим корпусам. Такое решение, при учете каждого корпуса, дает дополнительные 24 квартиры (в случае решения отдать мансарды под жилище молодежи и студентам, с помощью уменьшения площади квартир, не нарушая санитарно-гигиенических требований, возможно прибавление количества квартир).

Реконструкционные работы предусматривают вместо трех квартир перепланировать две на площадке, после чего в корпусах не останется однокомнатных квартир. Также, исходя из коэффициента застройки, рекомендуется пристройка к существующим корпусам дополнительной площади: со стороны лоджий – 5 метров и со стороны спальных комнат – 2 метра. Пристройка и перепланировка этажей дает возможность осуществить современную и комфортную планировку квартир. При помощи такого решения планировки, каждая квартира приобретает балкон и возможность двухстороннего проветривания.

Согласно архитектурно–планировочной модернизации, предполагается освобождение первых этажей, расположенных вдоль улицы, от жилых функций и придание им другого, разнопланового значения. Например, в одном корпусе будет расположен спортивный зал, в другом – сервис–центр и т.д. Одновременно, при случае создания кондоминиумов, эти помещения могут быть собственностью жителей и управляться по их усмотрению.

Планировка придомовых территорий в первую очередь подразумевает снос произвольных автостоянок (предложения компенсации владельцам) и превращение этих территорий в общественные места для встреч, отдыха и детских площадок. Что касается гаражей, они будут перенесены на примыкающие территории на общую автостоянку.

Реабилитация художественного образа жилой группы подразумевает окрашивание фасадов домов в тот или иной цвет, увеличение оконных проемов и устройство вестибюльного пространства с помощью современных материалов перекрытия.

Предложенная реабилитационная программа представляет собой одну из альтернатив реконструкционного решения жилой группы. Предложенный вариант связан с меньшими затратами, но рассчитан на улучшение общего архитектурного образа жилой группы и повышение качества жилья.

Библиография

Гербурт–Гейбович А.А. Оценка климата для типового проектирования жилищ. Ленинград: Гидрометеорологическое издательство, 1971.

Справочник проектировщика. Москва: Стройиздат, 1978.

Техническая инвентаризация основных фондов жилищно–коммунального хозяйства. Москва: Стройиздат, 1978.

Рекомендации по модернизации пятиэтажных жилых домов массовых серий типовых проектов. Госстрой СССР. Москва, 1986.

Жилище 2000. Организационные и технико–экономические проблемы. Москва: Стройиздат, 1988.

"Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 года". ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 02.07.2002 N 494–ПП (ред. от 22.04.2003).

"О реализации в 2003 году подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" в составе федеральной целевой программы "Жилище" на 2002–2010 годы". Приказ Госстроя РФ от 25 декабря 2002 г. № 309.

"О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002–2010 годы". Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 .

"О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно–коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 – 2010 годы". Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797.

Homeownership, Community Interactions and Segregation. Karla Hoff, The World Bank, 2004.

Urban Indicators Toolkit – a guide for Istanbul + 5.